政府工作(zuò)報告力推租購并舉金融地産模式破解行(xíng)業痛點

    從2018年政府工作(zuò)報告中指出，将加快建立多(duō)主體(tǐ)供給、多(duō)渠道(dào)保障、租購并舉的住房(fáng)制(zhì)度，到全國發布租賃新政策的城市超50個(gè)，已有(yǒu)超過10個(gè)城市開(kāi)展租賃類土地出讓，供應量超過8萬套。

進入2018年，租購并舉成為(wèi)房(fáng)地産市場(chǎng)的“熱門(mén)詞彙”。

從2018年政府工作(zuò)報告中指出，将加快建立多(duō)主體(tǐ)供給、多(duō)渠道(dào)保障、租購并舉的住房(fáng)制(zhì)度，到全國發布租賃新政策的城市超50個(gè)，已有(yǒu)超過10個(gè)城市開(kāi)展租賃類土地出讓，供應量超過8萬套。

經曆了1年時(shí)間(jiān)限購、限貸、限價、限售、限商為(wèi)核心的行(xíng)政性調控，再到租售同權，住房(fáng)租賃試點等住房(fáng)供應體(tǐ)系的調控。随着信息聯網、不動産登記、房(fáng)地産稅等相繼落地，房(fáng)地産調控長效機制(zhì)已漸成型。

在房(fáng)地産投資機構平安不動産的一位負責人(rén)看來(lái)，政府工作(zuò)報告為(wèi)房(fáng)地産市場(chǎng)的下一步發展指明(míng)了方向，住房(fáng)租賃市場(chǎng)在實現住有(yǒu)所居方面将發揮更為(wèi)重要的作(zuò)用，将是房(fáng)地産市場(chǎng)發展的重點。随着立體(tǐ)化住房(fáng)租賃政策體(tǐ)系将逐步構建，将進一步推動住房(fáng)租賃市場(chǎng)供應主體(tǐ)多(duō)元化、規模化、專業化。

然而，租房(fáng)市場(chǎng)存在的投資額巨大(dà)，回報周期過長，回報方式單一等問題，對參與企業機構提出了嚴峻地挑戰，也為(wèi)我國地産與金融行(xíng)業進一步融合提出更高(gāo)要求。

政策利好頻現租賃藍(lán)海顯現

2017年是中國房(fáng)地産租賃市場(chǎng)的元年。中國房(fáng)地産報記者統計(jì)，去年以來(lái)在中央文件及各地政策中，關于支持租賃市場(chǎng)發展的文件超過30餘份。

去年7月20日，住建部等九部委發文稱，要加快大(dà)中城市住房(fáng)租賃市場(chǎng)發展。響應落實調控地方政府主體(tǐ)責任，廣州和(hé)北京先後宣布“租購同權”，上(shàng)海試水(shuǐ)“隻租不售”，深圳祭出“土地劃撥”，各地租賃利好政策紛紛落地。

兩個(gè)月後，國土資源部更是就全面啓動利用集體(tǐ)建設用地建設租賃住房(fáng)試點工作(zuò)作(zuò)出全面部署，旨在建立租購并舉的住房(fáng)體(tǐ)系，促進建立房(fáng)地産平穩健康發展的長效機制(zhì)。

今年3月5日，政府工作(zuò)報告也指出，要堅持房(fáng)子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實地方主體(tǐ)責任，繼續實行(xíng)差别化調控，建立健全長效機制(zhì)，促進房(fáng)地産市場(chǎng)平穩健康發展同時(shí)，支持居民自住購房(fáng)需求，培育住房(fáng)租賃市場(chǎng)，發展共有(yǒu)産權住房(fáng)；加快建立多(duō)主體(tǐ)供給、多(duō)渠道(dào)保障、租購并舉的住房(fáng)制(zhì)度。

記者注意到，在今年的諸多(duō)省份政府工作(zuò)報告中，關于“完善租購并舉的住房(fáng)制(zhì)度”“嚴格防控房(fáng)地産市場(chǎng)風險”等詞彙成為(wèi)2018年房(fáng)地産市場(chǎng)政策調控的主旋律，具體(tǐ)的措施表現為(wèi)加大(dà)租賃市場(chǎng)供地力度、增加保障性住房(fáng)建設等。

從中央定調到落實地方主體(tǐ)責任，政策頻繁釋放的利好也進一步催熱租賃市場(chǎng)的熱度。從需求端來(lái)看，據社科院社會(huì)藍(lán)皮書(shū)顯示，我國目前約有(yǒu)30%左右的“90”後大(dà)學生(shēng)在畢業兩三年內(nèi)，人(rén)均居住面積不足20平方米，他們主要采取租房(fáng)住而且多(duō)是合拼、合租方式。

據國內(nèi)知名中介發布報告顯示，從近一年來(lái)看，國內(nèi)每年新增的應屆大(dà)學畢業生(shēng)租房(fáng)規模已達到約600億元，去年中國有(yǒu)近1.6億人(rén)租房(fáng)，預計(jì)2020年将達到1.9億，2030年将有(yǒu)約2.7億人(rén)成為(wèi)租客。

“供給側也在發力，随着多(duō)主體(tǐ)供應的格局成型，市場(chǎng)供給将更加多(duō)樣化。除了政府劃撥土地建造住房(fáng)外，工業廠房(fáng)拆除重建、商改住等模式将逐漸正規化。”平安不動産一位負責人(rén)告訴中國房(fáng)地産報記者。

這位負責人(rén)同時(shí)表示，住房(fáng)供給保障力度将繼續加大(dà)，租售并舉等調控舉措進一步深化。這是一項利國利民的政策，将引導房(fáng)地産市場(chǎng)邁進新時(shí)代。

“租購同權有(yǒu)助于理(lǐ)順房(fáng)地産需求方的‘住’與‘炒’的關系，租購同權有(yǒu)利于基本公共服務從面向部分人(rén)的特權，轉變為(wèi)無差别的普權，有(yǒu)助于實現基本公共服務均等化的目标。”

金融+地産雙輪驅動

我國住房(fáng)銷售市場(chǎng)經過30年發展正在走向成熟，而從相對年輕的租賃市場(chǎng)市場(chǎng)發展來(lái)看，借鑒歐美長租公寓發展曆程，一個(gè)具備良好發展趨勢的租賃市場(chǎng)，必須具備機構化、專業化、金融化三大(dà)基因。

這種路徑也體(tǐ)現了租賃市場(chǎng)的特性——從土地資源争奪轉向資産管理(lǐ)投資、專業服務等綜合能力的較量，具備專業投資眼光、多(duō)渠道(dào)資本運作(zuò)、高(gāo)超運營能力與專業服務品質的機構才能市場(chǎng)脫穎而出，成為(wèi)引領這個(gè)巨大(dà)藍(lán)海市場(chǎng)的發展方向與服務标杆。

去年11月3日，建行(xíng)深圳市分行(xíng)與11家(jiā)房(fáng)企簽署房(fáng)屋租賃戰略合作(zuò)協議，宣布正式開(kāi)發深圳市長租房(fáng)市場(chǎng)。緊随其後，11月28日，工商銀行(xíng)北京分行(xíng)宣布，将為(wèi)住房(fáng)租賃市場(chǎng)企業端與個(gè)人(rén)端推出專屬金融産品。

這隻是銀行(xíng)涉足租賃市場(chǎng)的一個(gè)新近案例。中國房(fáng)地産報記者統計(jì)發現，截至目前，已有(yǒu)中信、建行(xíng)、中行(xíng)和(hé)工行(xíng)等多(duō)家(jiā)銀行(xíng)開(kāi)始響應政策，宣布了類似的房(fáng)屋租賃金融産品計(jì)劃。

而作(zuò)為(wèi)房(fáng)地産市場(chǎng)中另一個(gè)最不可(kě)缺少(shǎo)的參與主體(tǐ)——各類市場(chǎng)主體(tǐ)也紛紛加速布局租賃市場(chǎng)的步伐。據不完全統計(jì)，目前已有(yǒu)超過20家(jiā)百強房(fáng)企及機構啓動長租公寓中長期發展戰略，包括碧桂園、萬科、保利在內(nèi)的一些(xiē)龍頭房(fáng)企都将長租公寓列為(wèi)實現轉型的創新業務之一，甚至有(yǒu)計(jì)劃獨立上(shàng)市。

而結合了銀行(xíng)的金融屬性和(hé)房(fáng)企的開(kāi)發運營經驗，另一種市場(chǎng)參與主體(tǐ)的模式異軍突起。

作(zuò)為(wèi)平安集團旗下專業的不動産投資及資産管理(lǐ)平台，平安不動産擁有(yǒu)突出的金融和(hé)産業資源優勢，其綜合金融和(hé)資産管理(lǐ)能力是長租公寓不可(kě)或缺的重要力量，與各家(jiā)實力長租公寓開(kāi)發及運營企業強強聯合、優勢互補，系統化解決長租公寓發展遇到的資金、資産、運營管理(lǐ)等難題和(hé)問題，構建完善的長租公寓産業生(shēng)态系統。專業人(rén)士分析指出，租賃市場(chǎng)初期離不開(kāi)重資産化的過程，然而從長遠看，重資産的證券化是必行(xíng)之路，金融化是這一領域兼具股性及固定收益特性的必然延伸。依托平安集團雄厚的金融實力，平安不動産在布局租賃市場(chǎng)中優勢顯著。

契合了專業的金融運營能力與租賃市場(chǎng)發展的互利效應，更多(duō)以“金融+地産”為(wèi)核心模式的合作(zuò)加速落地。

平安不動産将聯合國內(nèi)地産30強公司及業內(nèi)領先運營管理(lǐ)品牌，共同搭建長租公寓産業發展平台，構建長效合作(zuò)機制(zhì)，将在北上(shàng)廣深一線城市以及南京、杭州、武漢等強二線城市共同布局長租公寓項目，發展全産品線長租公寓産品，計(jì)劃目标資産管理(lǐ)規模将達數(shù)百億元的量級。目前已與朗詩簽訂長租公寓戰略合作(zuò)協議，上(shàng)海、南京等地項目正在全面推進，預計(jì)不久将相繼開(kāi)業。

就在3月24日中國發展高(gāo)層論壇上(shàng)，中國建設銀行(xíng)行(xíng)長王祖繼也提到金融與地産結合的方向：一方面，繼續嚴把信貸投放，調整信貸結構，遏制(zhì)投機炒作(zuò)，大(dà)力支持居住需求。另一方面，要把着力點轉向針對房(fáng)地産需求失衡，提供綜合金融解決方案上(shàng)來(lái)，引導資源有(yǒu)效供給，解決社會(huì)痛點問題。

“通(tōng)過金融服務，在供給方和(hé)需求方之間(jiān)搭建了一個(gè)橋梁。通(tōng)過金融産品和(hé)服務創新推動‘租購并舉’住房(fáng)制(zhì)度的建立，幫助百姓實現安居夢想”，王祖繼認為(wèi)這正是金融與地産結合的一個(gè)正确方向。