南甯土拍新規之“産權移交住房(fáng)”的8項通(tōng)知

        南甯土拍新規之“産權移交住房(fáng)”的8項通(tōng)知

       南甯土地出讓政策經過3次調整，最終“限房(fáng)價+限地價+競産權移交住房(fáng)”的方式在6月16日迎來(lái)試水(shuǐ)落地，這是南甯土地市場(chǎng)新規首次挂牌，比較值得(de)關注的是競産權移交住房(fáng)問題，在後續的開(kāi)發建設過程中，該如何落實的問題。南甯國土局給出了相關意見。

  關于我市近期國有(yǒu)建設用地使用權公開(kāi)出讓竟配涉及産權移交住房(fáng)問題有(yǒu)關意見的通(tōng)知

  各意向競買人(rén)：

  針對我市近期住宅用地國有(yǒu)建設用地使用權公開(kāi)出讓采用“限房(fáng)價、限地價、競産權移交住房(fáng)”競價方式涉及産權移交住房(fáng)的有(yǒu)關問題，經我局會(huì)同市住房(fáng)局、市地稅局，市規劃局等有(yǒu)關部門(mén)研究後，現将有(yǒu)關處理(lǐ)意見通(tōng)知如下：

  一、關于土地增值稅問題

  對于有(yǒu)意向競買人(rén)提出的“如投資配建産權移交住房(fáng)，該部分是否影(yǐng)響土地增值稅清算(suàn)”問題，依據《中華人(rén)民共和(hé)國土地增值稅暫行(xíng)條例》及實施細則相關規定，産權移交住房(fáng)已構成土地權利人(rén)取得(de)土地使用權的成本，因此，土地增值稅清算(suàn)時(shí)，其産權移交住房(fáng)成本可(kě)在“取得(de)土地使用權所支付的金額”項目中據實扣除。

  二、關于契稅及印花(huā)稅問題

  對于有(yǒu)意向競買人(rén)提出“如投保配建産權移交住房(fáng)，該部分是否影(yǐng)響契稅及印花(huā)稅計(jì)征的問題”，分不同階段處理(lǐ):

  （一）關于土地出讓時(shí)的契稅及印花(huā)稅。根據《财政部國家(jiā)稅務總局關于國有(yǒu)土地使用權出讓等有(yǒu)關契稅問題的通(tōng)知》（财稅[2004]134号）“出讓國有(yǒu)土地使用權的，其契稅計(jì)稅價格為(wèi)承受人(rén)未取得(de)該土地使用權而支付的全部利益”及《中華人(rén)民共和(hé)國印花(huā)稅暫行(xíng)條例實施細則》和(hé)《财政部國家(jiā)稅務總局關于印花(huā)稅若幹政策的通(tōng)知》（财稅[2006]162号）有(yǒu)關規定，産權移交住房(fáng)，構成了權利人(rén)取得(de)國有(yǒu)土地使用權所支付的全部經濟利益，應據實納入計(jì)稅價格計(jì)征契稅及印花(huā)稅。

  （二）關于産權移交住房(fáng)移交時(shí)的契稅及印花(huā)稅，根據《中華人(rén)民共和(hé)國契稅暫行(xíng)條例》及《中華人(rén)民共和(hé)國印花(huā)稅暫行(xíng)條例實施細則》相關規定，産權移交住房(fáng)移交時(shí)，由征收機關按市場(chǎng)價格确定計(jì)稅依據計(jì)征買受人(rén)的契稅及雙方的印花(huā)稅。

  三、關于産權移交住房(fáng)的建設分配問題

  對于有(yǒu)意向競買人(rén)提出“如何建設分配産權移交住房(fáng)是否有(yǒu)明(míng)确要求，是否需要集中配建或能否根據項目整體(tǐ)設計(jì)方案分布配建”的問題，我市明(míng)确産權移交住房(fáng)的建設分配須同時(shí)具備以下條件：一是套型面積為(wèi)80-120平方米；二是産權移交住房(fáng)應在首期建設；三是開(kāi)發建設單位申報預售前，由産權移交住房(fáng)接收單位核選相關房(fáng)源，産權移交住房(fáng)不要求集中配建。

  四、關于車(chē)位配建及産權問題

  對于有(yǒu)意向競買人(rén)提出"如整體(tǐ)項目按規劃設計(jì)條件要求的車(chē)位配比配建車(chē)位，産權移交住房(fáng)的車(chē)位産權是否需要一并移交政府，能否由競得(de)人(rén)自行(xíng)銷售"的問題，明(míng)确配建産權移交住房(fáng)的項目，按整體(tǐ)項目規劃設計(jì)要求配建車(chē)位，按配比配建的車(chē)位産權不需要一并移交政府，由競得(de)人(rén)按照有(yǒu)關規定自行(xíng)銷售。産權移交住房(fáng)的接收單位需要車(chē)位，可(kě)通(tōng)過購買或租賃的方式處理(lǐ)。

  五、關于方案報審問題

  項目建設單位在與市國土部門(mén)簽訂土地出讓合同後，向市規劃部門(mén)辦理(lǐ)項目總平報審之前，應就所配建的産權移交住房(fáng)的總建築面積、房(fáng)型、套數(shù)事項征求市住房(fáng)局意見。

  六、關于物業專項維修資金繳納問題

  對于有(yǒu)意向競買人(rén)提出“如果一棟樓內(nèi)既有(yǒu)産權移交住房(fáng)和(hé)商品房(fáng)，産權移交住房(fáng)是否需要交納物業專項維修資金，需要使用物業裝修維修資金時(shí)簽字業主代表是誰”的問題，明(míng)确如下：

  配建産權移交住房(fáng)的項目，由開(kāi)發建設單位按照《南甯市物業專項維修資金管理(lǐ)辦法》規定交納首期物業專項維修資金，具體(tǐ)操作(zuò)辦法：由開(kāi)發建設單位先按整棟建築面積足額交存，待産權移交住房(fáng)移交給确定的産權接收單位時(shí)，再由産權接收單位向開(kāi)發建設單位支付預交的物業專項維修資金。使用物業專項維修資金時(shí)，有(yǒu)産權移交住房(fáng)的産權接收單位作(zuò)為(wèi)業主簽字表決。

  七、關于預售證辦理(lǐ)問題

  對于有(yǒu)意向競買人(rén)提出“如果一棟樓內(nèi)同時(shí)産權移交住房(fáng)和(hé)商品房(fáng)，在辦理(lǐ)預售證時(shí)是否需要将産權移交住房(fáng)部分納入樓盤表并辦理(lǐ)預售證，如産權移交住房(fáng)需辦理(lǐ)預售，是否需要進行(xíng)預售資金監管及有(yǒu)何其他特殊要求的問題，明(míng)确如下：

  配建産權移交住房(fáng)的項目，産權移交住房(fáng)部分納入樓盤表統一管理(lǐ)。如整棟樓都是産權移交住房(fáng)的，該棟樓可(kě)不納入商品房(fáng)預售資金監管範圍，也不列入商品房(fáng)預售許可(kě)的範圍；如産權移交住房(fáng)屬于插花(huā)式分布在某棟商品房(fáng)中的，則産權移交住房(fáng)需要按樓棟統一納入商品房(fáng)預售資金監管範圍，但(dàn)不列入商品房(fáng)預售許可(kě)範圍。

  八、關于物業費用問題

  對于有(yǒu)意向競買人(rén)提出"産權移交住房(fáng)空(kōng)置期,小(xiǎo)區(qū)的水(shuǐ)電(diàn)公攤、物業費如何收取，由誰支付，住戶的違約責任是否由房(fáng)屋所有(yǒu)人(rén)承擔。産權移交住房(fáng)物業費是否能與同小(xiǎo)區(qū)商品住宅物業費收費标準一緻。若不能，差價部分政府是否有(yǒu)對應補貼"的問題,明(míng)确如下:

  産權移交住房(fáng)空(kōng)置期內(nèi)，其水(shuǐ)電(diàn)公攤、物業費用交納和(hé)相關違約責任，按照産權移交住房(fáng)接收單位與使用人(rén)的約定處理(lǐ)，産權移交住房(fáng)的物業服務費用标準與同小(xiǎo)區(qū)交費标準保持一緻，政府不予補貼。